最近、住宅ローン借換えのご相談が急増しています。

 

既にそれなりの低金利で借りていらっしゃる人も、もっといけるのでは

と思われているようです。

 

ところで、ご存知の通り、日銀のマイナス金利政策が発端となり、世のニュース

では「住宅ローンに恩恵！」というワードが溢れています。今現在どのような動きを

しているかというと、変動金利、２年、３年固定金利といった部分については殆ど

動いていないのが現状です、なんだかんだで0.6％くらいで変わりませんね。

 

ある程度影響をうけているのは10年固定やフラット35等の長めの固定金利ですね。

 

北陸では10年固定で借りている方が結構多いこともあり、今回は10年固定金利で

いったいどこが有利なのかを検証してみます。

 

◆前提条件は、借入残高3,000万　返済残期間30年とします

※今後店頭金利が変化しないと仮定します

 

まずは、ネット系で上位に押される銀行

・J銀行の場合

当初10年　0.78％　以降1.67％（当初優遇金利適用）

当初10年返済額　93,490円/月　以降101,850円/月

総返済額　3,566万

・Sネット銀行の場合

当初10年　0.59％　以降1.59％（当初優遇金利適用）

当初10年返済額　90,946円/月　以降100,179円/月

総返済額　3,495万

 

次に、都銀

・M銀行の場合

当初10年　0.8％　以降0.8％（全期間優遇幅固定）

返済額　93,760円/月

返済総額　3,433万

 

次に地銀

・H銀行の場合

当初10年　1.15％　以降1.15％（全期間優遇幅固定）

返済額　98,572円/月

返済総額　3,548万

 

ということで、とても有利なイメージのあるネット銀行を差し置いて

今まで一番不利だった都銀のM銀行がNO1、逆に10年固定で

強みを持っていた地銀が不利になる逆転現象が起こっています。

 

手数料関係はどうでしょうか

・ネットJ、S共　保証料0　手数料648,000円（融資金×2.16％）

・都銀M　　保証料574,110円～　手数料32,400円

・地銀H　　保証料683,970円　　手数料32,400円

 

とういことで、これもM銀行が有利、ネット系は保証料ゼロを売り文句に

していますが、結局それと同等の手数料が発生

 

単純に総額比較だけだと、都銀Mに軍配

 

あとの違いは団体信用生命保険

・ネットSは8大疾病団信

・都銀Mは死亡時のみの団信

 

ネットS、都銀Mとの総額差は約70万ほど

安心料の差としては決して大きくはないですね

ここが悩みどころです。

 

ここで注意点

・都銀の場合、夫婦収入合算なしで、年収400万以上、上場企業もしくは公務員

でなければ最優遇金利をGETするのは無理だと考えてください

・ネット系の場合、物件価値に対してどれだけローンが残っているかが重要

なので、頭金ゼロで家買いましたという人は厳しいかもです

 

借換し易いのはやはり、地銀や信金です

都銀やネットではねられた場合は、地銀、信金に落ち着くことになります。

 

ここでは登場していませんが、全期間固定金利のフラット35についても

3月金利が1.25％となり、もはや民間の10年固定を下回る勢いです

 

ですので、このタイミングに、返済額はほぼ一緒だけれどフラット35に借り換える

というケースもみられます。

 

マイナス金利の影響はジワジワと現れてくると思いますので、4月の金利動向

に大注目です。

 

結局どーやねんと思った方はご相談に来てくださいね

 

おうちコンシェル 黒田